“物权法”：呵护民生的法宝
? 刘武俊
内容提要：
作者系司法部公务员。文章主要是从法律专家的角度进一步解释和宣传《物权法》。
内容摘要（全文约4.6千字)：
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《物权法》：呵护民生的重要法宝
《物权法》是一部与民生休戚相关的重要法律，是呵护民生的重要法宝。《物权法》的许多法律条文与普通老百姓的生活息息相关。
《物权法》第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十八条规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利；企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。《物权法》对公民私有财产的保护和肯定，使得权属关系清晰了，公权不再侵犯私权。《物权法》将激发老百姓创造财富、积累财富的积极性，促进社会和谐。
《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地七十年；工业用地五十年；商业用地四十年；综合用地五十年。此次，《物权法》关于居住用地七十年后自动续期的规定，无疑给广大老百姓吃了一颗“定心丸”。
根据《物权法》的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物权法》同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，《物权法》亦规定“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
根据《物权法》，消费者所购买的期房将受到法律保护。以前人们买期房，风险性比较大。如果遇到房价上涨，难免有的开发商会动起歪脑筋，把期房以高价再次转卖他人。此时，买房人只能向开发商索取赔偿，而开发商也只是象征性地赔偿一点了事，本属于买房人的住房却很难再追回来。《物权法》实施后，消费者所购买的期房，可到产权登记部门进行预告登记，确认产权归属。如果开发商把买房人已经交了预付款的期房再转卖给他人，买房人可以向第三人或者第四人依法追回。
农村人可以把房卖给城里人。《物权法》取消了以前法律有关“城里人不得到农村购房”这一禁止性规定，同样取消的还有对农村出售宅基地的限制。以前法律要求，农村人出售住房只能卖给同样享有宅基地分配权的人，比如同村的新婚夫妻等。
地下车位权属需要约定。《物权法》对于车位，总的原则是“地上车位属于业主，地下车位需要约定”。目前深圳存在很多类似的问题，事实表明，没有明确产权的车位“约定”比较容易出现问题的。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，因此对于地下车库，业主与开发商提前约定是关键。
小区的道路和绿地归全体业主所有。《物权法》第七十三条对居民小区内道路和绿地的归属作了明确的界定：建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。
小区的道路和绿地归全体业主所有，并不意味着只要业主委员会或业主大会通过了，就可以随意更改公共部分的用途。即便大多数业主都同意，也不能随意将道路、绿地改成停车场。《物权法》界定了小区道路、绿地的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划用途，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。如果确需改作他用的，应报相关部门审批。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权是随着城市化的发展、土地利用的立体化和住宅小区的逐渐形成而产生的一种新型所有权。业主即为建筑物区分所有权人，一般是指房屋所有权人。通常情况下，住宅小区内的道路、绿地，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区内用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换，也就是所谓业主可以炒物业。
《物权法》拓宽了农民融资的渠道。在农村，很多农民都苦于发展生产时缺少资金，他们想贷款却没有值钱的抵押物，对这个问题，《物权法》第一百八十一条规定：“企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押。”这就赋予了中小企业和农业从业者浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是说，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。《物权法》在制定的过程中，考虑到要尽可能扩大担保物的范围，除法律明文禁止几类财产不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，扩大了人们的融资渠道，尤其是浮动抵押权对农民而言是有实际好处的。当然，这需要农民去和银行协商，请求其受理贷款申请，可能在实际操作层面还有一定的难度。
当然，《物权法》也有一些比较明显的立法缺憾。如我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地七十年；工业用地五十年；商业用地四十年；综合用地五十年。该法关于住宅用地七十年后自动续期的规定，无疑给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，它并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。七十年住宅用地使用年限到期后，这笔要居民自己来缴的土地出让金究竟是象征性的收费还是不堪重负的巨资？如果国家把土地使用权价格提高到房主承受不了，房主最终可能不得不放弃对自己住房的所有权。《物权法》留下的这个空白无疑是一大立法遗憾。好在这个收费的难题并不是特别迫切，立法部门还有时间认真研究。
另外，《物权法》尚未对会所归属作明晰的界定。既然会所的基本功能是为小区住户服务，会所的使用权原则上应归全体业主所有。《物权法（草案）》曾规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有。草案关于“会所”的规定可以删去。
《物权法》对拆迁涉及的公共利益的概念缺乏明确的界定。第四十二条指出：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。《物权法》强调为了公共利益，但是，这个公共利益如何界定，如何合法授权以及遵循怎样的法律程序，都过于原则，需要出台具体的规定来进一步完善。
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